مهنة المال

هل سينهار سوق الإسكان؟ هذه المدن الأمريكية هي الأكثر عرضة لخطر فقاعة العقارات

ما الفيلم الذي يجب رؤيته؟
 

هز انهيار سوق الإسكان عام 2008 الاقتصاد الأمريكي. الان مع العقارات الأسعار في ارتفاع في معظم أنحاء البلاد ، يتساءل بعض الناس عما إذا كان الوقت قد حان لحدوث تباطؤ كبير. ثمانية وخمسون في المئة من الأمريكيين الذين شملهم الاستطلاع يعتقدون أنه ستكون هناك فقاعة عقارية و سعر السكن التصحيح في العامين المقبلين.

لكن أولئك الذين ينتظرون انفجار فقاعة العقارات قبل أن يشتروا قد ينتظرون وقتًا طويلاً ، على الأقل وفقًا لـ دراسة جديدة من شركة الاستثمار UBS. في حين أن بعض المدن الأمريكية مبالغ فيها ، إلا أن أيا منها لا تزال في منطقة خطر الفقاعات.

هذه المدن الأمريكية لديها أسواق الإسكان الأكثر قيمة

القرض العقاري

قطعة للفنان دامون ريتش معروضة في متحف كوينز للفنون عام 2009. | ماريو تاما / جيتي إيماجيس

هل لدى سيدني كروسبي أخ

وفقًا لمؤشر UBS Global Real Estate Bubble ، في سان فرانسيسكو ولوس أنجلوس و نيويورك هي أكثر الأسواق المبالغة في تقدير قيمتها في الولايات المتحدة ، وقد فاقت الزيادات في أسعار المساكن في تلك المدن مكاسب الدخل في السنوات الأخيرة. لكن لا شيء قريب من كونه فقاعة ، وهو ما يحدث عندما يتجاوز سعر الأصل ، سواء كان منازل أو زهور الأقحوان ، قيمته الجوهرية إلى حد كبير ، حيث يؤدي ارتفاع الطلب والمضاربة إلى ارتفاع التكاليف.

وفقًا للتقرير ، تعد سان فرانسيسكو أقرب مدينة أمريكية إلى منطقة فقاعات. ارتفعت أسعار المنازل في المركز التكنولوجي بنسبة 80٪ في السنوات الست الماضية ، مع ارتفاع بنسبة 12٪ في العام الماضي وحده. في غضون ذلك ، ارتفعت المداخيل بنسبة 20٪ فقط في السنوات العشر الماضية.

الأسعار آخذة في الارتفاع أيضًا في لوس أنجلوس ، على الرغم من أن الزيادة ليست كبيرة كما في سان فرانسيسكو. في لوس أنجلوس ، لا تزال الأسعار أقل من ذروتها في عام 2006 ، عند تعديلها وفقًا للتضخم. نقص العرض يساعد على رفع الأسعار.

في نيويورك ، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 25٪ منذ عام 2012 ، بينما ارتفعت المداخيل بنسبة تقل عن 10٪. ومع ذلك ، فقد انخفضت الأسعار المعدلة حسب التضخم بشكل طفيف خلال العام الماضي.

من بين 20 مدينة عالمية مصنفة في تصنيف UBS ، لم يتم التقليل من قيمتها إلا شيكاغو. بوسطن هي المدينة الأمريكية الوحيدة في القائمة ذات القيمة العادلة.

حيث تكون مخاطر الفقاعة أعلى

في حين أن الولايات المتحدة ليست معرضة لخطر فقاعة العقارات ، فإن الأمر نفسه لا ينطبق على كندا. تقع كل من تورنتو وفانكوفر في منطقة خطر الفقاعات ، مثل هونغ كونغ وميونيخ. تقع لندن وأمستردام أيضًا في المنطقة الحمراء.

في العديد من المدن ، يقوم المستثمرون الأجانب باقتناص العقارات ، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار وإغلاق السكان المحليين. تستجيب بعض المدن بجعل الأمر أكثر صعوبة على هؤلاء المستثمرين لشراء المنازل والشقق السكنية. في عام 2017 ، بدأت تورونتو في فرض a 15٪ ضريبة على المشترين الأجانب . وقد ساعد ذلك في استقرار أسعار المساكن.

أين ذهب كيرك هيربستريت إلى الكلية

يمكن أن تؤدي تحركات السياسة هذه إلى تصحيح السوق. وأشار التقرير إلى أن ارتفاع أسعار الفائدة وتشديد شروط الإقراض يمكن أيضًا أن 'ينهي طفرة العقارات بشكل مفاجئ'.

علامات التحذير في الأفق

الصفحة الرئيسية التعويق

لافتة تعلن عن منزل مملوك للبنك للبيع في باسادينا ، كاليفورنيا ، في عام 2009. | ديفيد مكنيو / جيتي إيماجيس

يقول بعض الخبراء إن هناك سببًا يدعو للقلق بشأن سوق الإسكان في الولايات المتحدة ، سواء كانت فقاعة أم لا ، فإن ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع الأسعار يؤدي إلى انخفاض الطلب ويتسبب في انخفاض المبيعات. قال لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في الشرق الأوسط ، خاصة في الغرب ، 'القدرة على تحمل التكاليف تعيق المشترين وتأتي مشكلات القدرة على تحمل التكاليف من نقص المخزون ، لا سيما في نقاط الأسعار المعتدلة'. الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين .

مشكلة أخرى محتملة؟ من المقرر أن يبدأ جيل طفرة المواليد ، الذين يمتلكون 32 مليون منزل ، في بيع ممتلكاتهم بشكل جماعي في السنوات القادمة. هذا النزوح القادم 'يثير مخاوف من انفجار' فقاعة الإسكان للأجيال 'حيث يكون طلب ملكية المنازل من الأجيال الشابة غير كافٍ لملء الفراغ الذي خلفه العديد من الملاك الأكبر سنًا' ، وفقًا لتقرير صادر عن فاني ماي .

كم فريق لعب له دوايت هوارد

البيئة الحالية مختلفة عما كانت عليه في عام 2008. بعد ذلك ، أدى الإقراض المحفوف بالمخاطر وأدوات الاستثمار المعقدة المرتبطة بالرهون العقارية إلى انهيار. بينما قد يكون التصحيح في الأفق ، إلا أنه حدث انهيار كبير مثل ذلك الذي حدث قبل عقد من الزمن ليس من المحتمل . لكن من المعروف أنه يصعب التعرف على الفقاعات إلا بعد أن تنفجر. يشعر البعض بالقلق من أن الناس تضع رؤوسهم في الرمال عندما يتعلق الأمر بالإسكان.

'إنه عام 2005 مرة أخرى من حيث أقصى درجات التقييم ، والإفراط النفسي والحرمان' ، هذا ما قاله مدير المال جيمس ستاك ، الذي توقع الانهيار الأخير في قطاع الإسكان ، أخبر بلومبرج . 'لا يعتقد الناس أن الإسكان في فقاعة ولا يريدون سماع حديث عن ارتفاع الأسعار إلى حد ما'.

الدفع ورقة الغش على فيس بوك!